MZ, 주택 구입을 위해 활용할 수 있는 주요 정부 지원 대출

주택 구입을 계획하고 있다면 적절한 시기는 언제일까? 정답은 없습니다. 다만, 부동산이 호황기로 접어들면 MZ세대에게는 적절한 시기가 아니라고 할 수 있습니다. 준비된 자금도 넉넉치 않은데 분위기에 휩쓸려 무리하게 영끌하여 취득하게 되면 감당하기 쉽지않기 때문입니다. 오히려 호황기에는 어떤 동네, 어떤 물건이 인기가 있는지 살펴보고 분석하여 다음 호황기 전을 구매 타이밍으로 계획하는 것이 바람직 할 수 있습니다. 준비하고 기다리면 기회는 반드시 또 옵니다.

세간에 부동산에 대한 관심이 없는 시기에 차분히 구매를 계획하면 오히려 좋은 물건을 좋은 조건에 구매할 수도 있으니 종잣돈을 마련하면서 대출과 세법, 정부지원 정책 등을 평소에 관심을 가지고 준비하면 좋을 듯 합니다.

 

< 잘 정돈된 아파트 내 공원 >

 

MZ세대가 주택 구입을 위해 활용할 수 있는 주요 정부 지원 대출 정책과 제약 사항은 다음과 같습니다. 정부는 주택도시기금과 한국주택금융공사를 통해 청년, 신혼부부, 무주택자 등의 주거 안정을 위한 장기 저리 주택 구입자금 대출을 지원하고 있습니다.

주요 주택 구입자금 대출 정책

디딤돌대출

• 대상: 민법상 성년인 대한민국 국민으로, 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 본인 및 배우자 합산 순자산 가액 4.88억원 이하, CB점수 350점 이상 등의 조건을 충족해야 합니다.
• 소득 기준: 부부합산 연소득 6천만원 이하 (생애최초 주택구입자, 2자녀 이상 가구는 7천만원, 신혼가구는 8천5백만원 이하).
• 주택 가격/면적: 5억원 이하 (신혼·2자녀 이상 가구 6억원 이하)의 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하).
• 대출 한도: 최대 2억 5천만원 (생애최초 주택구입자 3억원, 신혼·2자녀 이상 가구는 4억원).
• LTV/DTI: LTV 최대 70%, DTI 최대 60%.

신생아 특례 구입자금 대출

• 대상: 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산(2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용)한 무주택 가구 또는 1주택자(대환). 혼인신고 없이 출산한 부부나 입양아도 포함됩니다.
• 소득 기준: 부부합산 연소득 1억 3천만원 이하 (2025년 1월부터 2억 5천만원까지 상향 예정).
• 자산 기준: 순자산 4억 6천 9백만원 이하.
• 주택 가격: 주택가액 9억원 이하.
• 대출 한도: 최대 5억원.
• 금리: 최저 연 1.6% ~ 3.3% (소득·만기별 차등, 5년간 특례금리). 추가 출산 시 금리 인하 및 특례기간 연장 혜택이 있습니다.

보금자리론 (아낌e-보금자리론 등)

• 대상: (일반적으로) 무주택자 또는 1주택자(처분 조건부). 신혼가구의 경우 부부합산 연소득 8천 5백만원 이하, 혼인신고일로부터 7년 이내 또는 결혼 3개월 이내 예정자.
• 주택 가격: 등기부등본상 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택으로 6억원 초과 주택은 대출 불가.
• 제약사항: 대출 실행 후 일정 기간(예: 3년) 동안 추가 주택 보유가 제한될 수 있습니다.

생애최초 주택구입자 혜택

• LTV 상한 확대: 생애최초 주택 구입 시 LTV(주택담보대출비율) 상한을 80%까지 적용받을 수 있습니다.
• 디딤돌대출: 생애최초 주택구입자는 소득 요건 7천만원 이하, 대출 한도 3억원까지 가능합니다.
• 서민 실수요자 요건: 충족 시 규제지역 여부와 관계없이 LTV 70%, DTI 60% 적용 가능 (DSR 충족 시 최대한도).

청년주택드림청약통장 연계 대출

• 청년층의 자산 형성 및 내 집 마련을 돕기 위한 상품으로, 청약 당첨 시 연계된 대출을 우대금리로 이용할 수 있습니다. 구체적인 대출 조건은 상품 출시에 따라 확인해야 합니다.

공통적인 대출 제약사항 및 유의점

• DSR (총부채원리금상환비율): 모든 주택담보대출은 DSR 규제를 적용받으며, 2025년 하반기 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정입니다. 1금융권은 40%, 2금융권은 50% 이내로 DSR이 관리됩니다.
• 무주택 요건: 대부분의 정책 대출은 세대주 및 세대원 전원이 무주택인 경우를 기본으로 합니다.
• 소득 및 자산 기준: 각 정책 상품마다 소득 및 자산 기준이 다르므로, 신청 전 반드시 확인해야 합니다.
• 신용도: 한국신용정보원의 신용정보관리규약에 해당 사항이 없어야 하며, CB점수 기준(예: 디딤돌대출 350점 이상)을 충족해야 합니다.
• 주택 조건: 대출 대상 주택의 가격, 면적, 유형(아파트, 연립 등)에 제한이 있습니다.
• 중도상환수수료: 2025년 1월부터 중도상환수수료가 실비용 내에서만 부과되도록 50% 인하되었습니다.
• 정보 확인: 정부 및 각 지방자치단체별로 다양한 주거 금융 지원 제도가 있으므로, 주택도시기금, 한국주택금융공사, 해당 지자체 홈페이지 등에서 자신에게 맞는 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. M세대의 경우 주택 구입 자금 대출 지원을 가장 선호하는 주거 정책으로 꼽고 있습니다.

주택 대출과 관련된 대표적인 약어 

• LTV (Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율): 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다. 즉, 주택의 담보 가치를 기준으로 대출 한도를 정하는 지표입니다. 예를 들어 주택 가격이 5억 원이고 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있습니다.
  • 계산식: (대출금액 / 주택 가격) × 100
• DTI (Debt to Income Ratio, 총부채상환비율): 연간 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합한 금액의 비율입니다. 이는 소득을 기준으로 대출 규제를 하는 방식입니다. DTI가 낮을수록 상환 능력이 높은 것으로 평가됩니다.
  • 계산식: (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연간 소득 × 100
• DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): 연간 소득 대비 모든 가계대출의 원리금 상환액 총액이 차지하는 비율입니다. DTI보다 더 강화된 기준으로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 포함하여 계산합니다.
  • 계산식: (모든 주택담보대출 연간 총 대출 상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총 대출 상환액(원금+이자)) / 연 소득 × 100

도움말

이 LTV, DTI, DSR 세 가지 지표는 대출 한도를 결정하는 중요한 지표이며, 금융 건전성을 유지하고 무리한 대출을 방지하는 역할을 하며, 정부 정책이나 시장 상황에 따라 기준이 변경될 수 있습니다. 따라서 안정적인 소득은 주택마련 대출에 꼭 필요한 요소입니다. 부모님이 주택 구입을 지원해주는 금수저 집안이 아니라면 대출을 활용하는 것은 주택 구입의 필수 조건입니다. 또 뻔한 얘기라고 하겠지만 사회는 가만히 있는 나를 알아주지 않습니다. 내가 준비하고 부채 상환 플랜을 제시해야만 대출도 해주는 것이고 이런 수치들은 객관적으로 나의 부채 상환 능력을 인정 받을 수 있는 지표입니다. 신용도 관리도 잘 하여서 대출에 불이익이 없도록 해야 합니다.